Civ. 3e, 23 octobre 2025, 23-18.469
Il résulte de l’article 1643 du Code civil que la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose.
Pour écarter une clause de non-garantie des vices cachés, l’arrêt énonce, d’abord, qu’en cas de vente entre parties de même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non-garantie des vices cachés est insérée à l’acte sauf si le vice était indécelable ou lorsque l’acheteur ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue.
Il retient, ensuite, d’une part, qu’une société qui exerce une activité de vendeur professionnel d’immeubles, revendique expressément un professionnalisme particulier de recherche de l’amiante dans les biens qu’elle vend dans ses rapports publics d’activité, d’autre part, que la SCPI, qui intervient dans le cadre d’acquisition et gestion d’un parc immobilier locatif, nonobstant sa qualité de professionnelle, n’a aucune compétence en matière d’amiante et avait d’ailleurs sollicité auprès du vendeur des renseignements à ce sujet.
En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’acquéreur était un professionnel de même spécialité que le vendeur, ce qui suffisait à lui rendre opposable la clause de non-garantie des vices cachés, sauf à rapporter la preuve que le vendeur avait une connaissance effective du vice relevant de la mauvaise foi, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.