Civ. 3e, 8 janvier 2026, 24-12.714
Des vendeurs ont vendu à un acquéreur une maison d’habitation, en communiquant un diagnostic de performance énergétique, réalisé par un diagnostiqueur, assuré auprès d’un assureur, classant l’immeuble en catégorie C.
Invoquant des difficultés de chauffage de l’immeuble et une surconsommation d’énergie, l’acquéreur a en 2014, sollicité la désignation d’un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport en 2015 et par actes des 31 juillet et 6 août 2015, a assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et l’assureur, sur les fondements respectifs de la garantie des vices cachés et de la responsabilité délictuelle.
Aux termes d’article 1648, alinéa 1er, du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Pour déclarer irrecevable comme prescrite l’action en garantie des vices cachés, un arrêt avait retenu que, dès le 29 mai 2009, la compagnie EDF avait avisé les occupants de l’immeuble d’un niveau inhabituel de consommation électrique et que l’acquéreur avait alors déclaré avoir informé son assureur de protection juridique des difficultés rencontrées pour parvenir à obtenir une chaleur convenable dans la maison, de sorte que, la prescription ayant commencé à courir à cette date, l’assignation en référé-expertise, délivrée le 25 septembre 2014, étant donc tardive.
Toutefois, la Cour de Cassation a jugé que la Cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé, d’une part, que le défaut d’isolation de l’immeuble, constaté par l’expert et dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisaient un vice caché antérieur à la vente diminuant l’usage du bien, d’autre part, que le rapport d’expertise avait été déposé le 25 février 2015.
En effet, le point de départ de la prescription n’a pu courir qu’à compter de la découverte du vice, à savoir en l’espèce le défaut d’isolation de l’immeuble et le choix de matériaux non certifiés, laquelle n’est intervenue qu’au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire. La simple constatation de difficultés de chauffage et de surconsommation d’énergie ne constitue donc pas la découverte du vice.
Rappelons que l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés ne peut plus désormais être assuré que par l’article 2232 du code civil, de sorte que cette action doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie : Mixte, 21 juillet 2023, 21-15-809, publié au Bulletin. Com, 19 mars 2025, 22-24.761 (vente d’éoliennes).
Ce délai de deux ans est un délai de prescription (et non plus de forclusion) qui peut être suspendu au cours des opérations d’expertise judiciaire en application de l’article 2239 et qu’il est ainsi suspendu jusqu’à l’obtention du rapport d’expertise ordonné par le juge des référés Civ, 3ᵉ, 15 février 2024, n° 22-20.065 – Civ. 3e, 20 mars 2025, 23-19.610.
Par ailleurs, c’est à la date du dépôt du rapport d’expertise que l’acquéreur a pu acquérir la connaissance du vice., à savoir le défaut d’isolation et le mauvais choix de matériaux.
A noter, toutefois, qu’une expertise amiable peut permettre à l’acquéreur de découvrir le vice et donc constituer le point de départ de la prescription… ( Civ. 1ère, 20 octobre 2021, 20-15.070).